Vuokramalli yleistymässä julkisen puolen tilatarpeissa – case Helsinki

24.8.2022 Asiakastarinat, Kiinteistökehitys

Helsingin kaupunki merkittävän kokoisena tilojen käyttäjänä seuraa kiinteistömarkkinoiden kehittymistä hyödyntäen alan toimivia käytänteitä. Vuokraaminen on kaupungin toimesta yleistymässä myös yhteiskuntakiinteistöjen osalta. Kun tilat omistaa ja niitä ylläpitää muu organisaatio, kaupungille avautuu uudenlaisia mahdollisuuksia saada tarvitsemansa tilat joustavasti käyttöönsä. Vuokranantaja vastaa tarpeisiin laadukkaiden olosuhteiden ja tilojen kehittämisen muodossa.

– Kaupunki toimii kaupunginvaltuuston hyväksymän strategian mukaisesti ja virkamiehet toteuttavat tehdyt päätökset. Näin kiinteistöjen omistajuus on aina osittain myös poliittinen kysymys, vaikka suhtautuminen vuokramallin käyttöön on muuttunut avoimemmaksi, toteaa Hankeyksikön päällikkö Jarmo Raveala Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialalta.

Sairaalatkin soveltuvat vuokrattaviksi

Vuokramallin käyttö suhteutuu kiinteistötyyppiin. Mitä räätälöidympi tila tai kokonainen kiinteistö on kyseessä, sitä vaikeampaa sen käyttö on muussa tarkoituksessa. Tämän voisi olettaa vaikuttavan vuokratarjontaan. Kuitenkin esimerkiksi sairaaloita voi vuokrata, kunhan vuokralainen osoittaa sitoutumisensa pitkäaikaisen vuokrasopimuksen muodossa ja sijaintikin luo edellytyksiä muuhun käyttöön pitkällä aikavälillä. Hallinnolliset tilat ovat joustavampia, sillä ne voidaan helposti muokata uusiksi toimistotiloiksi. Myös kasvatus- ja koulutustilojen markkinat ovat kehittymässä. Jousto- tai siirtotilatkin voidaan lukea tähän vuokramallikategoriaan, jos kohteeseen sisältyy myös itse maapohja. Muutoin kyseessä on puhtaasti rahoitusmallista (ns. perinteinen leasing).

– Vuokramalli tukee palveluiden tuottamista tasapuolisesti kaikkien kuntalaisten käyttöön silloin, kun kaupunki saa tarvitsemansa tilat kokonaistaloudellisemmin. Hyvinvointialueiden toiminnan käynnistyminen lisännee vuokramallin käyttöä. Vuokrauksen osalta on moninaisia mahdollisuuksia ja näin vuokramallin käyttö monipuolistunee, Raveala jatkaa.

Omistaja ylläpitää tiloja tasapuolisesti kaikille toimijoille

Kun yhteiskuntakiinteistön käyttäjinä on useampi palveluntuottaja, ulkopuolinen vuokranantaja selkeyttää hallinnointia toimimalla tasapuolisesti kaikkien hyödyksi. Tällainen perinteinen vuokrasuhde toimii kauppakeskuksissakin, joihin kaupunki on tuonut esimerkiksi kirjasto- ja nuorisopalveluja. eQ Toimitilojen omistama kohde Helsingin Meilahdessa (Haartmaninkatu 1) on korjattu suun terveydenhuollon ja koulutuksen tarpeisiin, ja tilojen pitkäaikaiset vuokralaiset ovat Helsingin kaupunki, HUS ja Helsingin yliopisto. Vattuniemen ala-aste on esimerkki koulurakennuksesta, jonka eQ Toimitilat on rakennuttanut kokonaisuudessaan kaupungin vuokrakäyttöön kaupungin osallistuessa aktiivisesti hankkeeseen.

– Ulkopuolinen vuokranantaja vastaa tilojen hyvästä ylläpidosta ja peruskorjauksista. Näin vuokralaisille vapautuu aikaa omiin toimintoihinsa ilman, että tarvitsee kantaa huolta kiinteistön huoltoon, käyttöön ja kehittämiseen liittyvistä asioista, kertoo Yhteiskuntakiinteistöjen sijoitusjohtaja Jennifer Eloheimo, eQ Toimitilat.

Loppukäyttäjä arvostaa tilojen toimivuutta – ei omistajuutta

Vuokramallin on aina todennettava hyötynsä, muutoin vuokralaisella ei ole syitä jatkaa vuokrasopimustaan. Kaupunki edellyttää tilojensa osalta laatua ja toimivuutta. Tilojen loppukäyttäjille tärkeää ovat mm. hyvä sisäilma ja piha-alueen siisteys. Koska vuokramarkkinat ovat erittäin kilpaillut, eQ Toimitilatkeskittyy tarjoamaan laadukkaat olosuhteet huolehtimalla kiinteistöjensä ylläpito-, huolto- ja korjaustoimista. eQ Toimitilojen omistajuus mahdollistaa nopeatkin tilojen päivitykset, kuten kouluissa tehtävät korjaukset kesän aikana. Vuokrasopimus määrittelee kustannustason, ja näin kaupunki vuokraajana huolehtii myös kustannustehokuudesta kuntalaisten eduksi.

– Meidän pitää toimia jopa odotuksia paremmin esimerkiksi sisäilma-asioiden osalta. Siksi olemme tuottaneet omistamiimme kouluihin sisäilman seurantalaitteet, ja tilojen käyttäjät voivat antaa palautetta kätevästi tablettien kautta, jatkaa Eloheimo eQ Toimitiloilta.

Tulossa oleva Built to Suit -malli selventää vuokramallia

Rakennustietosäätiön perustama eri toimijoista koostuva työryhmä on edistänyt uutta Built to Suit -mallia. Tavoitteena on saada valtakunnallinen, räätälöityihin rakennushankkeisiin soveltuva vuokramalli käyttöön syksyn 2022 aikana. Malli soveltuu myös olemassa olevan rakennuksen muutoshankkeisiin. Valmistuttuaan malli mahdollistaa rakennushankkeen kaikkien toimijoiden ketterän kilpailuttamisen säästäen resursseja kilpailutusvaiheessa. Vuokralaiselle malli avaa mahdollisuudet valita rakennushankkeen eri toimijat ja saada tarvitsemaansa osaamista esimerkiksi hankkeen johtamisen sekä valvonnan osalta. Malli on lähdössä lausuntokierrokselle ja osa ratkaisua ovat Rakennustietosäätiön tuottamat ohjekortit, jotka selkeyttävät osapuolien toimintaa.

– Olen havainnut, että Built to Suit -mallin valmistelussa on ollut hyvä henki. Mallille on tarvetta, sillä se yhtenäistää käytänteitä, Jarmo Raveala summaa.